ПРОТОКОЛ

Година 2020 Град ПЛЕВЕН

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД ТРЕТИ състав

На петнадесети юли две хиляди и двадесета година

В публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЕЛКА БРАТОЕВА

Секретар МИЛЕНА КРЪСТЕВА

Сложи за разглеждане докладваното от съдия БРАТОЕВА

Административно дело № 943 по описа за 2019 г.

На именното повикване в 11:17 часа се явиха:

ЗА ЖАЛБОПОДАТЕЛЯ „УНИПОС“ ООД, редовно уведомен от предходно съдебно заседание, се явява адв. М.К. от Адвокатска колегия – гр. Плевен с пълномощно от преди.

ЗА ОТВЕТНИКА ПО ЖАЛБАТА ОБЩИНА ПЛЕВЕН, редовно уведомен от предходно съдебно заседание, се явява юрисконсулт Д.С. с пълномощно по делото.

ЗА ЗАИНТЕРЕСОВАНАТА СТРАНА „КРИСТИ 04“ ООД – гр. ПЛЕВЕН, редовно уведомена от предходно съдебно заседание, се явява адв. С.П. *** с пълномощно от преди.

ЯВЯВА СЕ ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.М.П., редовно призована.

ЯВЯВА СЕ ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л.В.С., редовно призован.

ЯВЯВА СЕ ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.Т.Л., редовно призована.

ПО ДАВАНЕ ХОД НА ДЕЛОТО

АДВ. К. – Моля да се даде ход на делото.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се даде ход на делото.

АДВ. П. – Считам, че няма пречки да бъде даден ход на делото.

Съдът намира, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото и

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА

Изготвено е заключение по назначената тройна съдебно-оценителна експертиза, което е представено в срок.

Докладва и постъпилите писмени доказателства от „Кристи 04“ ООД с писмо вх. Рег. № 2628/03.06.2020 г.

АДВ. К. – Не съм се запознала с доказателствата и не мога да взема становище. Ако доказателствата са тези, издадени от Община Плевен - да се приемат.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се приемат, относими са.

Съдът счита, че следва да бъдат приети представените от заинтересованата страна „Кристи 04“ ООД писмени доказателства с писмо рег. № 2628/03.06.2020 г. и

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА представените с придружително писмо вх. Рег. № 2628/03.06.2020г. писмени доказателства, съгласно описа в писмото, както следва: заповед № РД-12-671/04.05.2007г. за одобряването от Община Плевен на ПРЗ, в който влизат процесните имоти; актуален ПУП-ПРЗ на кв. 424 и кв. 424а гр. Плевен; втора част на ПУП – ПРЗ на кв. 424 и кв. 424а на гр. Плевен – регулация; кадастрална част на нанесените промени по ПУП.

ПРИСТЪПВА КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕТО НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА.

ВРЪЧВА екземпляри от заключението на страните.

АДВ. К. – Възразявам да се изслушва експертизата, защото след като сме се запознали с нея, виждаме, че не отговаря на поставените въпроси. Считам, че е безпредметно в днешното съдебно заседание да я изслушваме. Никъде няма отговор на въпроса за варианти с подобрения и без подобрения. Тази експертиза няма общо с поставената задача.

АДВ. П. – Също заявявам такова становище. Тази експертиза въобще странно изглежда и е написана странно. За първи път виждам такава експертиза! Не е отговорено на въпросите. Първата и допълнителната експертиза на С.П. бяха в пъти по-добри. Моля да се даде възможност на вещите лица да преработят изготвеното заключение.

Съдът,

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИСТЪПВА КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕТО НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА.

СНЕМА САМОЛИЧНОСТ НА ВЕЩИТЕ ЛИЦА

С.М.П. – със снета по делото самоличност.

Л.В.С. – 53 години, неосъждан, без родство със страните.

Т. Т.Л. – 55 години, неосъждана, без родство със страните.

Съдът напомня на вещите лица, че носят наказателна отговорност до 5 години лишаване от свобода за даване на невярно и заинтересовано заключение. Вещите лица обещават да говорят истината.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Поддържам представеното заключение. Нямам какво да добавя.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Поддържам заключението, което сме представили.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Поддържам заключението. Няма какво да добавим.

СЪДЪТ към ВЕЩИТЕ ЛИЦА – Задачата Ви беше да се изготви заключение в 2 варианта - със и без направените в имота подобрения. Вие сте дали заключение без подобренията или с част от подобренията. Защо е дадено в този вариант заключението?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Подобренията, когато се прави оценка, не могат да бъдат някаква количествено-стойностна сметка, която да се добави или извади, защото те не се добавят автоматично към цената на един имот. Това се постига с корекционни коефициенти. Ако подобренията са в даден обем, са прибавя един % при изготвяне на оценката. Не се смята колко е асфалта, каква фактура е издадена и тя автоматично да се добави към изведена стойност на имота.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Тази оценка, която Вие сте дали, взели ли сте предвид подобрения, всичките, част, каква част от тях и как сте ги изчислили спрямо крайното заключение?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – На страница 6 от заключението, в оценката на имота има един ред „подобрения“. В конкретния имот като подобрения е отчетено вертикална планировка и трайната настилка. Към сравнимите имоти, тъй като при тях няма такива подобрения е прибавено завишение 10 % на стойността на имота. Поддържането на един път във времето е отговорност на собственика на имота и не може всеки път когато направи нещо в имота да му се вдига цената. Смятаме, че прибавянето на подобрения от сорта асфалтиран участък, подвижна врата, бариера нямат отношение към самата стойност на имота.

АДВ. К. – Вещото лице С.П. на същото становище ли е, като член на тази експертиза?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – По отношение на този корекционен коефициент, който колегата коментира и изобщо подхода, който е в тази експертиза е по-различен от начина, по който аз съм работила в предходните експертизи. Бях подробно разпитана и там подробно съм обяснила по отношение на този коефициент на подобренията. Една от страните ми зададе въпроса „Не следва ли да се определи с коефициент това подобрение?“. Да, следва да се определи с коефициент, но чисто икономически, подходът би следвало да бъде определянето на този коефициент на база на някакви количествено-стойностни показатели, т.е. отнесени към някаква база. Ето защо, определянето на този коефициент в тази експертиза, в някаква степен се доближава стойността на подобренията до това, което аз съм работила, затова възприемам крайната стойност като адекватна.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Вие поддържате ли този подход, който е в това заключение на тройната експертиза?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Да поддържам го, защото по стандартите за оценяване, ние оценителите възприемаме подходи и методи, каквито преценим, че са адекватни за целта на оценката. Като крайна стойност и начин на извеждане считам, че е валиден и този.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не заявявате различно мнение от това, което е изразено в общото заключение, така ли да разбирам?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В общи линии, да.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Обяснили сме на 2 и 3 страница от заключението метода, който колегите са използвали. Един от методите в експертизите, които са приложени в делото, за определяне стойността на сервитут е един емпиричен метод, който е възприет и гласуван от Софийския общински съвет. Той е емпиричен метод. Считам, както и колегите, че така приложени тези два метода, са отнесени към другата дата максимално точно, изразено в коефициенти, разсъждения, справки в агенциите, ако е четено внимателно експертизата, нямаше да възникне този въпрос. Максимално точно се доближава до реалността. В момента този сервитут се води по документите, решението на Общинския съвет на Община Плевен като второстепенен път, но преди разпродажбата на този целения имот от съдия изпълнител, е бил вътрешно-ведомствен път. Каква е разликата – вътрешно-ведомствен път, който обслужва сградите в едно общо пространство, в плана на този завод, такъв, какъвто е бил преди. Тук нещата сме ги разграничили. Абсолютно съм съгласна с колегите и това, което са направили като преценка в отговор на задачата, която ни е поставена.

АДВ. К. – Заключението, което се оспорва по оценката на Община Плевен на експерт С. С. е изготвено на база методиката, на база формулата. По същата формула и критерии беше и единичното и повторното заключение на г-жа П.. По тази формула е общоприетия, утвърден начин по стандарти да се изчислява сервитута. Поне това виждам от всички съдебни решения. Искам да ми обясните каква е тази методика, която вие сте приложили, от къде сте я взели и от какви източници я използвате? +10, - 20, + 40, - 55, от къде взехте вие .. , това не са коефициенти, от къде взехте вие тези стойности? Защо прилагате вие различна методика без това да ви е задачата и без да е поискано нито от страните, нито от съда?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Тази методика с коефициентчетата по двете формули явно е възложена на някой там да я изготви в София. Ние не сме работили по нея, защото видяхме по предните заключения, че има голяма разлика между стойностите. Тя може в някои моменти да е подходяща, но тук се забелязват големи разлики между двете стойности и след това се претеглят на 50 или някакъв друг % и малко се изкривява картинката. Нашата методика, аз имам колеги в София и говорих с тях, с моята фирма, и те ми дадоха методика, по която работят. Изпратиха ми даже няколко оценки, за да си сверя какво правят в София тази фирма при задания на Общината, за сервитутно право за преминаване канали или за преминаване като в конкретния случай.

АДВ. К. – Как се нарича тази методика?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Тя не е методика, тази с формулата също няма име. Логиката на оценка на сервитутно право е да се направи оценка на самия имот и на сервитут. Когато например се прекарва канал се изчислява площта, върху която канала ще мине и някакво сервитутно отстояние от двете страни.

АДВ. К. – Това е първия вариант на формулата в заключенията! Това е методиката по първия вариант в заключенията на С.П. и С. С.!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Ние правим пазарна оценка на самия имот или севитута, в конкретния случай има отпадане на площи, защото сме преценили, че са неизползваеми и не могат да влязат в оценката на имота, като такъв. Стигаме до площ 2008 кв.м., които могат да се каже, че са сервитут и върху тях правим оценка. След като направим оценка на имота, другата логика на сервитутното право е, че този имот вече има негативи, след като собственика отстъпва сервитутно право и с проценти сме намалили самата стойност на имота като цяло.

АДВ. К. – Защо е +10 % запазване на собствеността? По какви скали? Кое е най-ниското, кое е най-високото?

АДВ. П. – Как разбрахте, че на този имот процента ще е +10, на другия -10 и т.н.?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Ако имота е съсобственост при равни права, цената на имота на единия и другия ще са равни, по 50%, тъй като са съсобственици. Тъй като в момента няма съсобственост, а има сервитутно право процента за ползване не е 50, а 40 %. Това е негатив на собственика и ние преценяваме, че той е 40 %. Имотът започва да се ползва от двама субекта, но не при равни права, а само за преминаване. Ако този имот можеше да се ползва от човека, който иска сервитут за паркиране, за облагородяване, този % щеше да бъде 50%, но тъй като в случая не е пълно, не е равно ползването сме преценили, че е 40 %. Само че собственика има и негативи, това е единия от негативите, другия е, че той вечно ще плаща данък. Затова сме преценили, че 10 % е нормално.

АДВ. К. – Как го преценихте, че е нормално?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Ние сме оценители, преценяваме.

АДВ. К. – Това обстоятелство ми е известно! Знаете ли колко е годишния данък на този имот?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Не знам, но предполагам, че не е висок.

АДВ. К. – Вие за една неизвестна величина ми давате оценка -10% при безсрочно право на ползване на преминаване. Разходите за стопанисване какво включват и как ги определяте -15%?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Обичайни разходи на собственика, които той прави при повреда, за асфалтиране, за поддържане на имота. Ето това са разходите.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Правейки оценка на този конкретен имот, Вие не сте ни разпоредили по кой метод да го направим. Разчитали сте на знанията, които имаме. Изчели сме подробно, изложеното в делото. Единодушно решихме, че ще приложим този метод. Въобще не сме мислили да приложим този метод, емпиричния, който са приложили двамата колеги П. и Стефанова. Определяйки този процент, ние „не откриваме топлата вода“. С опита, който сме натрупали, сме стигнали до тези проценти и знанието, че това са процентите. Всеки си има виждане. Подкрепям становището на колегата.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Подкрепям колегата, защото на практика, както каза и колегата, пазарните стойности на сервитутното право се определя на база пазарната стойност на имота, съответно коригирана по съответен подход, за да се достигне до пазарната стойност на сервитутното право. Това, което аз съм ползвала в предходните заключения, аз съм го и казала, и което колежката С. С. е ползвала като методика, да, действително, това са формули, посочени категорично в тази Наредба на Столична община, но и допълнително в квалификационни семинари сме имали такава тема специално и в нашата оценителска практика се наложи този начин на определяне на ограничени вещни права.

АДВ. П. – Защо тогава не го използвахте още при първата експертиза този подход?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Както каза и колежката, ние нямаме посочено от съда кой подход да използваме!

АДВ. П. – Никой не може да ви каже такова нещо, при условие, че вие сте хората със специалните знания!

АДВ. К. – Да разбирам ли, че субективно, Вие като вещи лица сте определили -10, +40, -30 и това не е закрепена методика, както формулата? Субективно ли го определихте, по ваше мнение и по ваше решение?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Всяка една оценка е субективна. Първата оценка е правена от колежката С. С., втората от С.П., те ползват едни и същи формули, защото тази методология, ако стигнат до една и съща цена на имота, трябва да стигнат до една и съща стойност на сервитута. Това е като данъчната оценка. По Наредба, определяш данъчната оценка и 10 човека да я правят, трябва да получат едно и също. Точно затова ние избягахме от този вариант. Трябваше да получим абсолютно същите резултати. Единственото нещо, което можехме да преценим наново, е каква е цената на самия имот. Цената на имота сме я определили към датата на 2019 г. и към 2020 г., днешна дата.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Към 2019г. има ли съществена промяна в цената на имота спрямо това, което са правили като оценка предходните експертизи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Не, към 2019 г. се получава горе-долу същото. Към 2020 г. има намаление на цените на имоти, и е малко по-различна, по-ниска е. По принцип оценката е субективна и тези % също са субективни. Така сме преценили.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Но вие сте се съгласили и тримата с тези %, така ли?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Да. Примерно, в метода на сравнителните продажби може, още първия процент, който ползваме за офертност може да е -5%, а може да е и -15%. Никъде не ни го пише колко трябва да е този процент. Няма нормативна база, който да ни казва колко е този процент за офертност. На база продаваемост на имот, на база характеристики на имота ние решаваме, че е -10%. Ако пазара е много развит, този процент ще бъде -5%. Пак е преценка на оценителя. Няма такава методика, която да казва точно какви проценти да се вземат. То иначе може и машина да го изчисли.

АДВ. К. – Нямам повече въпроси.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Има ли разминаване в сервитутната площ, между оценката на вещото лице, която се обжалва и вашата?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Има, защото на страница 2 от заключението, има една графична част, която в защрихованите фигури, това са площи от имот 93, които няма как да се ползват по никакъв начин. Изключили сме ги от сервитутното право. От предния имот сме изключили, тази част северната.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Корекциите са отдолу. Част от квадратурите сте счели, че не са сервитут?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Няма начин да се изчисляват в сервитут.

АДВ. П. – По тази снимка, която Вие казвате, че тази площ не може да бъде ползвана. Но включили ли сте я в площта, която подлежи на възстановяване на асфалтова настилка?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Не сме я включили.

АДВ. П. – Това означава, че не сте съобразили геодезията, която сте гледали! Тази площ, която е изключена тук, това е площта, която е неизползваема. Тя е неизползваема, поради това, че там има било ограждение, било денивелация. Това е площ, която действително не се включва в сервитутната зона, но тя трябва да бъде изключена и от площта, която фактически вие трябва да определите колко е за възстановяване на асфалтова настилка на този път в имот 93.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Те са изключени към този момент. Една оценка не е исторически факт. Тя е конкретна, към конкретен момент. Изключени са тези защрихованите площи, към оценката на правото на преминаване, но офертата, която взехте от „Инжстрой“ за асфалтиране е включена като цялата квадратура. Това е оценка към момента. Би била към момента на решението на Общината за учредяване правото на преминаване. Това е отразено в нашата оценка.

АДВ. П. – Вие тази площ 560 кв.м. …

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Първо, те не се нуждаят от асфалтиране, защото попадат в денивелация, второ са заградени и трето са леко застроени и те няма да влязат в площта. Те са изключени.

АДВ. П. – От офертата на „Инжстрой“, която и вие сте видели, аз виждам квадратура 650кв.м.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Това, което „Инжстрой“ дава е за частта, която най-много се нуждае от ремонт. Те са направили сметка, незнам как са го измерили, но са направили сметка примерно от .. имаше една бариера, защото частта на качеството на имота като трайни настилки в северозападната част е добро. Лошият участък е от металната порта, до .. Не е целия имот, защото са предложили 650 кв.м. Те са мерили с ролетка каква ширина на каква дължина трябва да се ремонтира и е възможно да попада цялата част, която е ..

АДВ. П. – Това не е ли дължината на трасето? Вие взели ли сте точно размера на трасето? Защото и в нашата молба, и в предходни заседания, С.П. знае, нашата молба и изискване беше точно това, ние ще ползваме едно трасе, което е в определени размери дължина в линейни метри и ширина, като това трасе на нас ще ни е необходимо да преминаваме + тези 30 кв.м., която трябва да стигнем до гаража и правим обръщане. Така ли е взето предвид или не?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Питате дали сме изчислили дължината на пътя по някаква ширина. Не! Изчислили сме всичко, което е част от имота и не е защриховано. Така сме преценили.

АДВ. П. – Защо във вашата експертиза сте използвали метода на приходния подход?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Правейки оценка към м. юли 2019г., това е една година назад, не можахме да намерим приходни сравнения.

АДВ. К. – Какво значи приходни сравнения?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Наем на имот.

АДВ. П. – Защо ползвате наем?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Защото, това също е вариант да се направи оценка. Ако може да се ползва, се ползва.

АДВ. П. – Аз си направих труда да извадя от вашата така наречена БСО /Български стандарти за оценяване/, където този приходен подход се използва за следните видове имоти – имоти с жилища за отдаване под наем, имоти с административно предназначение, имоти с търговско предназначение, имоти със смесено предназначение, туристически обекти и промишлени обекти. Бихте ли ми обяснили към кой от всички тези попада нашия?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – По принцип може да се отдаде под наем и след като може да се отдаде под наем …

АДВ. П. – Жилище ли е, колега?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Има свидетелства за отдаване под наем на парцели. Разсъждавам, че след като може да се отдаде сервитут за право на преминаване, така може да се сключи договор между двете страни за преминаване. Вид търговски договор, това също е вариант.

АДВ. П. – Не случайно закона урежда сервитута! Този начин на използване, специално за наема ще го коментирам накрая. Защо използвате аналози жилища и жилищно строителство?

АДВ. К. – И имоти в с. Опанец, в ж.к. Сторгозия и „Практикер“?

АДВ. П. – Защо използвате като аналози имоти в с. Опанец, в ж.к. Сторгозия и „Практикер“? Това са жилищни и търговски имоти, които нямат нищо общо с нашия!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Това са празни парцели, които могат да се ползват и се намират в рамките на града.

АДВ. П. – Вие поинтересувахте ли се, че в крайна сметка това е бившето предприятие „Екоел“ и че то в момента продава второстепенни улици?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Добре! Може да го задраскате този метод и тогава ще остане 100% сравнителен метод!

АДВ. К. – Защо не е ползвано в района, в който се намира имота? Това е въпроса!

АДВ. П. – Цената на тези имоти е 2 пъти по-висока от цената на имоти с такова предназначение. И това е използвано и при сравнителния метод, не само при приходния. И за пазарни аналози и по приходния метод имам предвид. И в тях е предвидено възможност за застрояване, а във въпросния имот няма как да има застрояване.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Зададе се въпрос дали знаем какво оценяваме и къде се намира бившето предприятие „Екоел“. Сега са други предприятия, „Екоел“ е разпродадено на други собственици, които го ползват според техните намерения. Запознати сме къде е имота, какво представлява, ходили сме, видели сме го. По повод на това, какви имоти сме взели в приходния метод, никъде не намерихме, пък и не се отдава под наем път в обсега на града, където се намира оценявания имот за право на преминаване. Няма как да намерим такъв имот! Затова имотите, които сме ползвали сме ги коригирали, самия метод позволява това, за да ги доближим до имота, който оценяваме за право на преминаване.

АДВ. П. – Веднага ви отговарям, че вие не сте взели предвид конкретно възможни имоти с подобно предназначение и дори ще ви представя такива обяви с подобни имоти, които се продават. Това показва, че не сте се поинтересували и че не сте търсили! Точно това означава! Както и че експертизата ви е под всякаква критика!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Към момента, в който сме правили оценката, сме възприели единодушно, че ще ползваме тези имоти и по правилата на този вид оценяване ще ги доближим към имота, който оценяваме. Нямам какво повече да добавя!

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Вие търсихте ли реални сделки?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Търсихме! Това е първата ни работа.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Защото тук няма нито една реална сделка, има оферти.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Няма за съжаление, за момента пазара е такъв. Затова се слага този коефициент за офертност, в метода е възприето как да се прави оценка при такава ситуация. Ако изчетете внимателно, е коригирано и не е никаква беда.

АДВ. П. – Показвам извлечения на обявления за продажба на имоти – второстепенни улици от „Екоел“ към вчерашна дата. Обявени са от много време, просто сме ги извадили вчера.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Това няма да се отрази фатално на оценката. Категорична съм.

АДВ. П. – Разликата в цената е точно двойна. При тях цената, която е дадена е 24 евро, а цената при „Екоел“ е 16 евро.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Това е към 2020г., а ние търсим към 2019 г.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Доста се колебаехме дали да ползваме самата продажна цена и стигнахме до извода, че този имот, тези две улици има реална пазарна цена и тя е тази, на която той купува имотите - 100 хил. лева двата взети заедно. Това е реалната цена на имота, само че не го ползвахме, за да не ….

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не е допустимо да се ползва.

АДВ. П. – Не може правото на преминаване да бъде по-скъпо, има аналози, които не са ползвани в този смисъл.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Тук става въпрос за електронни търгове, които не са се състояли още.

АДВ. К. – Аз ще представя един, дето вече се е състоял. Вещите лица знаят ли, когато са правили оглед на място, че „Кристи 04“ е купил към 2019 г. горната улица?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – Кой да ни го съобщи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Аз го знам.

АДВ. К. – Знаете ли към кой момент е закупено и че е към 2019г.?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Не.

АДВ. К. – Защо не ползвате този аналог? И без това става въпрос за същите страни, в същата местност, към 2019 г., пазарна цена, реална сделка, да видите състоянието на тази улица, да видите състоянието на онази улица.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Не знам и на каква цена е купена.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – В един от работните ни варианти, бяхме сложили като аналог самия имот. Работихме по вариант 111 хил. лева, но го махнахме, защото не е разрешено да се ползва.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Когато прилагаме пазарни методи на оценка и по метода на пазарни аналози, когато вземаме аналогови обекти, не е допустимо в аналоговите обекти да фигурира оценявания.

АДВ. К. ***, купена от „Кристи 04“! Питам дали ви е известно това обстоятелство. Само на г-н инженера му е известно това обстоятелство.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Би могъл да се ползва, защото това не е оценявания имот.

АДВ. К. – Снабдих се от Агенция по вписвания с доказателства и това е ново обстоятелство, че „Кристи 04“, които искат да преминават през нашия имот, още преди подаване на молбата до Общината, са си закупили горната улица, която е имота с идентификатор …79, с площ 3206 кв. м. Имат достъп самостоятелен, лично техен през този поземлен имот и е посочена стойността, която е 106 199лв. Сега, за мен това поставя въпроса за законосъобразността на преминаване, при положение, че имаш възможност за лично преминаване и представяме и скица от кадастъра, от която да е видно за коя улица става въпрос. Спокойно е могло да бъде използвана, като актуална оценка, тя е към 23.04.2019 г.

СЪДЪТ към ВЕЩИТЕ ЛИЦА – Ако имате предвид тази цена, това ще промени ли вашата оценка? Какво считате?

АДВ. П. – Не възразявам да се представи това нещо, то е публично достояние. Ние при всички положения пак нямаме възможност за достъп до имот, защото ние имаме два имота един до друг, и този който е до производствената сграда и гараж, находящ се в него, до този имот ние нямаме никакъв достъп. Този имот, за който споменава колегата К. от горната страна, е с огромна денивелация, която не дава възможност да се използва имота, който е в непосредствена близост наша собственост. Не възразяваме тази оценка, която е на имот наша собственост да се използва и да се вземе предвид.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Л. – В делото има заключение на специалист от общината – К. И. и тя там категорично е заявила, че достъпа до имота на „Кристи 04“ …. и това не ни е предмет на задачата.

СЪДЪТ към ВЕЩИТЕ ЛИЦА – Стойността на тази продажба по какъв начин се отразява на вашето заключение? Това питам!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не можем да отговорим в момента, защото това е само един аналог в момента, но ние трябва да имаме поне два, да не кажа и три, за да бъдем максимално близко до пазара. В тази връзка, методиката за оценка по пазарния подход, допуска да се ползват реални сделки и оферти. Когато работим по този пазарен метод, такава стойност трябва да получим от трите аналога, която достатъчно близко да ни бъде до реалния пазар. За нас това ще бъде водещото. Възможно е когато имаме реални сделки и сравняваме с оферти, да получим сравнително близка стойност, но тогава тежестта, която ще използваме от стойността, получена от реални сделки, в самата оценка по този метод, ще бъде с най-голяма тежест, т.е. ние ще възприемем, че това ще бъде най- близко до пазара. Ако имаме поне още два-три такива аналога, ще бъдем сигурни. Една реална сделка не би следвало да я ползваме. Не е достатъчно достоверно за нас. Ние не даваме цена на имота, ние даваме пазарна стойност и когато страните, независимо на какъв актив, са информирани за тази пазарна стойност и цената, която биха платили е близка, тя може да не е същата, но в рамките на 10-15% се отклонява от цената, то тогава можем да кажем, че оценителя добре си е свършил работата, защото е дал пазарна стойност, близка до цената.

АДВ. П. – Нямам други въпроси. Относно представените доказателства считам, че не са относими към предмета, единствено и само за оценката. Това, че представят един документ за собственост, това не е тайна.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се приемат представените доказателства. Те показват, че вещите лица не са положили достатъчно усилия да намерят реални сделки. Дали има или не достъп ще бъде предмет на друго производство. В момента се обсъжда само размера на цената.

Съдът счита, че следва да бъде прието представените писмени доказателства и

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА като доказателства по делото: Справка от Служба по вписванията - Плевен за периода 01.01.1992г.-13.07.2020г. за извършени сделки от „Екоел“ ЕАД в ликвидация; справка от Служба по вписванията - Плевен за периода 01.01.1992г. -24.06.2020г. за извършени сделки от „Кристи 04“ ООД Плевен; скица на ПИ № 15-450-789/14.09.2016г.

АДВ. К. – Възразявам да бъде прието заключението. Както заявих и поддържам възражението си, експертизата не е отговорила на поставените въпроси. Поставената тройна експертиза беше, за да провери по утвърдената методика, по която са работили и С. С. – експерт на общината, и първото и второто заключение на С.П.. Аз считам, че е немотивирано, необосновано, дава изключително съществени разлики в цената на кв. метър, поради което считам, че не следва да се приема заключението, а следва да се отговори по така поставените въпроси.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Аз също считам, че се появяват едни съществени разминавания. Аз не останах убеден откъде се появяват, как се появяват и на какво се дължат. Да не се приема в този вид.

АДВ. П. – Това, което е предвидено като ремонт за улица, къде сте го отразили и как се е отразило? По какъв начин сте го взели предвид? Офертата, която е на „Инжстрой“ дадена за асфалтова настилка, откъде във вашата експертиза става ясно, че е взето предвид, освен от самите ви коментари?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – Обсъждайки това, състоянието на пътя, че този път има нужда от ремонт, но може да се ползва и така. Офертата на „Инжстрой“ нямаме представа като каква е направена – като основен ремонт, като кърпеж. Преценихме, че офертата е доста висока. Не могат да се хвърлят 30 хил. лева. Това са безбожни цени. Общината кърпи улиците на Плевен, а офертата на „Инжстрой“ е за чисто нов път.

АДВ. П. – А защо няма снимков материал? Това ми направи впечатление.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ С. – В предните експертизи е снимковия материал.

АДВ. П. – По презумпция, дори по вашите изисквания трябва да има снимков материал. Не искам да бъде приета експертизата. Считам, че същата е изцяло неаргументирана, липсва каквато и да е обосновка, каквито и да е формули. От никъде не става ясно как са направени тези коефициенти, как са взети предвид и по какъв начин. Считам, че не може като аналози да се използват имоти за жилищно строителство в с. Опанец, ж.к. Сторгозия и в „Практикер“, които нямат нищо общо с конкретната ситуация. Считам, че има имоти, които с подобно предназначение на пазара, се продават и са били продадени и към тогавашната дата, и към днешна дата и считам, че тези имоти би следвало да бъдат взети предвид. Считам също така, че следва да бъде отразено и пак подчертавам, и в предходните заседания съм подчертал, следва да бъде изчислено и оценено трасето за преминаване. Единствено и само трасето за преминаване. От така направената експертиза не става ясно въпроса с подобренията - какво е взето предвид, какво е оценено, как е оценено. Считам също така, че не са взети предвид и събраните от наша страна съвсем добронамерено, а те също биха могли да се снабдят от пътни фирми, колко би струвал ремонт или изкърпване, както те се изразиха, на въпросната улица, за да бъде ползвана по предназначение като второстепенна улица. С оглед на горното, аз ще Ви моля да не приемате така изготвената експертиза и да бъдат така добри вещите лица да се съобразят с нашите изисквания и с това, което е правено в предходната експертиза и допълнението към нея, защото признавам си тя звучеше много по-аргументирано и обосновано.

Съдът, след като изслуша становището на страните, счита, че представеното заключение на тройната съдебно-оценителна експертиза е дало достатъчно обоснован отговор на формулираните и поставени от страните пред съда въпроси. Аргументирано е и с отговорите на вещите лица дадени в днешното съдебно заседание, поради което следва да бъде прието и

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА заключението на вещите лица по назначената тройна съдебно-оценителна експертиза.

ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещите лица от внесения депозит, както следва: на вещото лице С.М.П. възнаграждение в размер на 200 лева, на вещото лице Л.В.С. възнаграждение в размер на 200 лева и на вещото лице Т.Т.Л. възнаграждение в размер на 200 лева.

АДВ. К. – Аз бях написала в една молба, след като не може да участва вещото лице С. С., исках да я призовем за разпит като свидетел, единствено относно обстоятелството, че към момента на изготвянето на оценката, възложена от Община Плевен, инж. Стефанова не е правила оглед на място, а е работила само по документи и не е взела предвид подобренията, включително и асфалтирането на имота. Само за изясняваното на тези обстоятелства.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Не възразявам. Да прецени съда.

АДВ. П. – Учудвам се на това, което казва колегата К., защото доколкото ми е известно С. С. е ходила на място.

АДВ. К. – Не. По първото заключение е ходила и разглеждала, а по второто, назначено от Общината не е ходила и ние междувременно бяхме извършили подобренията.

АДВ. П. – Аз считам, че не е необходимо, специално за тези обстоятелства. При условие, че Вие не ни допуснахте да се направи промяна в експертизата, да разпитваме С. С. за това обстоятелство … Освен това ние по отношение на асфалтирането, ние не сме правили възражение, напротив, само него приемаме.

Съдът счита, че направеното искане за изслушване на вещото лице С. С., която е изготвила заключение за оценката на правото на преминаване в хода на административното производство, следва да бъде оставено без уважение, тъй като по делото са назначени и приети три експертизи относно оценката и е безсмислено изслушване и на вещото лице, което е изготвило първоначалната експертиза.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на адв. К. за изслушване на вещото лице С. С..

АДВ. К. – Нямам други искания.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Нямаме други искания.

АДВ. П. – Госпожо съдия, аз искам да назначите петорна експертиза. Аз считам, че тази експертиза, която изслушахме в днешното съдебно заседание не отговаря на изискванията. Задачата е същата. Да даде оценка на правото на преминаване, предвид всички изтъкнати обстоятелства, в днешното и предходни съдебни заседания, както и в наша молба.

АДВ. К. – Предоставям на съда.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Предоставям на съда.

Съдът счита, че не следва да бъде уважено направеното искане за петорна съдебно-оценителна експертиза, тъй като адв. П. не формулира конкретна задача за назначаване на такава експертиза и преценява, че такава не е необходима с оглед изготвените три експертизи по делото.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното искане от адв. П. за назначаване на петорна съдебно-оценителна експертиза.

С оглед изчерпване доказателствените искания на страните, съдът счита делото за изяснено от фактическа страна и

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ

ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО

АДВ. К. – Уважаема госпожо съдия, от името на моите доверители, ще Ви моля да уважите подадената от тях жалба и да приемете, че така изготвената оценка, която е била възложена на Община Плевен, вещото лице С. С. е работила само по предоставените й документи. Същата, видно и от самото задание, никъде не пише, че е направила оглед на място и по тази причина тя не е отчела междувременно направените в имота подобрения, които съобразно използваната формула и методика, използвани и от нея и от вещото лице С.П., важат при въвеждане на стойността относно пазарната стойност на имота, която с редукция на приет от вещото лице коефициент дават стойността на сервитутното право. По тази причина аз считам, че следва да се приеме заключението на вещото лице С.П., което включва и подобренията, и пазарната стойност към момента на изготвяне на оценката, към 2019г., следва да се вземе в най-високата й стойност - 60 660 лева и в този смисъл моля да постановите Вашия съд акт, като присъдите на доверителя ми направените разноски. Подробни аргументи защо се спирам на това заключение моля в посочен от вас срок да ми дадете право да го изложа в писмена защита.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Уважаема госпожо съдия, считам жалбата за неоснователна и недоказана. В хода на делото се събраха достатъчно факти и обстоятелства, които могат да защитят тази теза. Съдът може да направи недвусмислен извод коя от експертизите в пълен обем отговаря на интересите на страните и на фактите и обстоятелствата. Понеже за съда няма задължение да приеме или да се съобрази на 100% с която и да е експертиза. В случая имаме три, така че съда ще може в пълен обем да си направи извода. Относно кои са основополагащи въпроси: това е площта, която е на сервитута – този въпрос мисля, че се изчисти; стойността на този сервитут – използвани са доста методи, различни. Предвид факта, че експертите не са задължени, нямат законово изискване какви тегловни коефициенти да използват, нямат законово изискване кои методи да използват, субективния метод безспорно присъства и поради това се получават разминавания. Безспорно има разминавания. Ние считаме, че експертизата на вещото лице, която е залегнала и в оценката на комисията по чл. 210 в максимална степен защитава интересите на страните и отразява фактите и обстоятелствата, съобразявайки се с тях. В този смисъл моля да оставите оценката в сила, да отхвърлите жалбата и в полза на Община Плевен да присъдите юрисконсултско възнаграждение в размер на 150 лева.

АДВ. П. – Уважаема госпожо съдия, считам, че жалбата е изцяло неоснователна и недоказана. Ще моля, произнасяйки се с решение, което ще трябва да стъпи на нещо като аргументация и мотиви от изготвените експертизи по делото, да не приемате факти, които според мен са от съществено значение и които Вие не се съгласихте да приемете в хода на делото. Изготвените експертизи не дадоха точна и ясна представа относно цената, която трябва да бъде платена. Не беше отразено трасето и не беше оценено трасето, което ще се ползва реално за ползване на въпросните имоти, собственост на жалбоподателя. Използвани са оценки на имоти, които нямат нищо общо с конкретните имоти, които по предназначение и цел ще се използват в конкретния случай. С оглед на това аз считам, че е приемлив варианта, който е с оценката, изготвена от общината, макар и със своите недостатъци. Предвид това обстоятелство ще моля да съобразите решението си в този смисъл. Бих желал да представя и писмени бележки с аргументация, като ще моля да ни присъдите и направите по делото разноски в размер на адвокатското възнаграждение и таксите за вещи лица.

Съдът счете делото за изяснено и обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок.

ДАВА ВЪЗМОЖНОСТ на адв. К. и адв. П. в 7-дневен срок от днес за представят допълнителни писмени бележки.

Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 12,38 часа.

СЕКРЕТАР: ПРЕДСЕДАТЕЛ: