Година 2020 Град
ПЛЕВЕН
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД ТРЕТИ състав
На петнадесети януари две хиляди и двадесета година
В публично заседание в следния състав:
|
ПРЕДСЕДАТЕЛ: |
ЕЛКА БРАТОЕВА |
Секретар МИЛЕНА
КРЪСТЕВА
Сложи за разглеждане докладваното от съдия БРАТОЕВА
Административно дело
№
943 по описа за 2019 г.
На именното повикване в 10:30 часа се явиха:
ЗА ЖАЛБОПОДАТЕЛЯ „УНИПОС ООД“ – гр. ПЛЕВЕН, редовно призован, се явява адв. М.К. от
Адвокатска колегия – гр. Плевен с пълномощно по делото.
ЗА
ОТВЕТНИКА ПО ЖАЛБАТА ОБЩИНА
ПЛЕВЕН, редовно призован, се явява юрисконсулт Д. С. с пълномощно от днес.
ЗА ЗАИНТЕРЕСОВАНАТА
СТРАНА „КРИСТИ 04“ ООД – гр.
ПЛЕВЕН, редовно призована, се
явява управителя Й. С. К. с адв. С. П. от Адвокатска колегия – гр. Плевен с
пълномощно от днес.
ЯВЯВА
СЕ ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.М.П.,
редовно призована.
ПО ДАВАНЕ ХОД НА ДЕЛОТО
АДВ. К. – Моля да се даде ход на делото, няма
процесуални пречки.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се даде ход на делото.
АДВ. П. – Считам, че няма пречка да бъде
даден ход на делото.
Съдът счита, че са налице процесуалните
предпоставки за даване ход на делото и
ОПРЕДЕЛИ:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
Административното дело е образувано по жалба
на „Унипос“ ООД - Плевен, чрез адв. М. К. *** срещу Решението на Комисията по
чл. 210 от ЗУТ по Протокол № 10/16.07.2019г. на Община Плевен, с което е
определено обезщетение в размер на 40
564,00 лв. за учредяване право на преминаване по реда на чл. 192 ал.2 ЗУТ през
имоти с идентификатори 56722.666.1011 и 56722.666.93, собственост на
дружеството-жалбоподател за достъп до ПИ с идентификатор 56722.666.84,
собственост на „Кристи-04“ ООД -Плевен.
Жалбоподателят оспорва размера на определеното
обезщетение за правото на преминаване. Счита, че липсват предпоставките за
провеждане на цялата процедура по реда на чл. 192 от ЗУТ, поради наличието на
друго техническо разрешение за достъп до имота, което е икономически
по-целесъобразно. Поискал е назначаване
на съдебно-техническа и оценителна експертиза.
Ответникът – Община Плевен, чрез юрисконсулт С.,
е приложил административната преписка. Не изразява становище по жалбата.
Производството е по чл. 145 и следващите от
АПК вр. чл. 215 ал.1 вр. чл. 210 ал.3 от Закона за устройство на територията.
Жалбата е редовна, допустима и делото е
насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните.
Изготвено е заключение от вещото лице по назначената
съдебно-оценителна експертиза.
АДВ. К. – Поддържам жалбата. Моля, да се приемат
представените от мен писмени доказателствата и тези от административната
преписка. Нямаме други искания на настоящия етап.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Считам, че жалбата е
недопустима в едната й част, с която се оспорва основанието за допускане, а в
частта за оценката е неоснователна. Оценката е правилна, коректно определен е
размера от съответната комисия. Към този момент няма да сочим други доказателства.
Нека да изслушаме заключението на вещото лице. Да се приемат представените писмени
доказателства.
АДВ. П. – Да се приемат представените писмени
доказателства. В едната си част жалбата е недопустима, а в останала е
неоснователна. Недопустима е в частта, в която се обжалва самото право на
преминаване, тъй като считам, че предмет на настоящото дело е само оценката, но
не и самото право на преминаване.
Съдът счита, че следва да бъдат приети
приложените към жалбата и с административната преписка писмени доказателства и
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА представените по делото доказателства
по опис, както следва: Скица на ПИ № 15-300559/27.06.2017г. от
СГКК-Плевен; скица на ПИ №
15-450789/14.09.2016г. от СГКК – Плевен; скица на ПИ № 15-166725/11.04.2017г.
от СГКК – Плевен; констативен протокол акт № 118, том І-п общ рег. № 3852 от
17.04.2019г.; писмо № ТСУ-26-1152-1/18.07.2019г. на Община Плевен; писмо №
ТСУ-26-1152-1/18.07.2019г. на Община Плевен, ведно с известие за доставянето
му; протокол № 10/16.07.2019г.; експертна оценка за определяне право на
преминаване през обект 354,37 кв.м. от ПИ с идентификатор 56722.666.1011;
сертификат за оценителска правоспособност рег. № 100102233 от 11.02.2015г. на
С. И. С. за оценка на недвижими имоти; писмо изх. №
ТСУ-26-1152-1/03.07.2019г. на Община Плевен; извадка от кадастрално-административна
информационна система за ПИ № 56722.666.1011; извадка от
кадастрално-административна информационна система за ПИ № 56722.666.93; писмо №
ТСУ-26-1152-1/26.06.2019г. на Община Плевен, ведно с известие за доставянето
му; писмо № ТСУ-26-1152-1/10.05.2019г. на Община Плевен; заявление №
ТСУ-26-1152-1/19.04.2019г. от Криси 04 ООД;
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 29 том ІІ, вх.
Рег. № 1814 дело № 198/2004г.; договор за покупко-продажба на търговското
предприятие на едноличен търговец от 11.01.2005г.; решение № 362/09.06.2005г.,
постановено по гр.д. № 1192/2005г.; нотариална покана от „Криси 04“ ООД; договор по чл. 192 от ЗУТ за учредяване
право на преминаване – проект; заключение от инж. К. И. И. – съдебен експерт;
експертна оценка за определяне правото на преминаване през обект 240 кв.м. от
ПИ с идентификатор 56722.666.1011; разписка № 94 към нотариална покана № 94,
том № І-п от 28.03.2019г.; предложение
за начина на преминаване през имоти с идентификатори 56722.666.1011 и
56722.666.1093, ведно с 2 бр. скици; скица на сграда № 15-21886/19.01.2016г. с
идентификатор 56722.666.84.1; скица на сграда № 15-21888/19.01.2016г. с
идентификатор 56722.666.84.2; скица на ПИ № 15-21874/19.01.2016г. ПИ с
идентификатор 56722.666.84; скица на сграда № 15-21890/19.01.2016г. с
идентификатор 56722.666.84.5 на СГКК – Плевен; скица на сграда №
15-21892/19.01.2016г. с идентификатор 56722.666.84.6 на СГКК – Плевен; скица на
сграда № 15-21893/19.01.2016г. с идентификатор 56722.666.84.7 на СГКК – Плевен;
скица на сграда № 15-21895/19.01.2016г. с идентификатор 56722.666.84.9 на СГКК –
Плевен.
ПРИСТЪПВА КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ ЗАКЮЧЕНИЕТО НА
ВЕЩОТО ЛИЦЕ.
СНЕМА САМОЛИЧНОСТ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.М.П. – 57
години, неосъждана, без родство със страните.
Съдът напомня на вещото лице, че носи наказателна
отговорност до 5 години лишаване от свобода за даване на невярно и
заинтересовано заключение. Вещото лице обещава да даде вярно и безпристрастно
заключение.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Представила съм писмено
заключение, което поддържам. Ако има
въпроси, готова съм да отговарям.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В заключителната част на последната страница
сте дали оценка към 16.07.2019г. в размер на 59 860 лева и по-висока
оценка 60 660 лева пак към същата дата. Това техническа грешка ли е?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Техническа грешка е. Втората
дата е датата на жалбата – 15.08.2019 г. Втората част, където стойността на
оценката е 60 660 лв. е към 15.08.2019 г. - датата на подаване на жалбата.
АДВ. К. – Вие подробно сте изложили
заключението си. Единствения ми въпрос е, освен тези подобрения, които сте
описали, даже сте заснели някои от тях, дали съобразихте при посещение в Община
Плевен, че „Унипос“ ООД има инвестиционни намерения и е подало молба до
Общината за поставяне на преместваеми съоръжения върху тези имоти? Съобразено
ли е в тази оценка или те не са предмет на хипотетично оценяване за повишаване
на стойността?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – За тези инвестиционни
намерения, които има дружеството, съответно от Общината има мотивиран отказ за
поставянето и ето защо не са взети предвид в оценката.
АДВ. К. – Нямам други въпроси. Да се приеме
заключението.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Посочили сте, че правото на
преминаване е във връзка с тежести, които ще възникнат за имота. Какво представлява
имота, през който ще се преминава?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Имотите са второстепенна
улица, с такова трайно предназначение са. Трасе за преминаване няма. Няма към
делото приложен и ПУП, с посочени параметри, от които да се определи, изчисли
пазарната стойност на ограниченото вещно право. Няма граници.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да няма определен път,
действително. Има имот. Това е някаква грешка.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Действащият ПУП, съобразили
ли сте го?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не. За тези улици, те са собственост на
„Унипос“ ООД и няма ПУП по делото. Не съм го съобразявала.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Последният ПУП,
който е действащ към момента какво предвижда?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не съм направила тази проверка.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От къде черпите информация, че са
второстепенни улици тези имоти, които са част от имотите на „Унипос“ ООД?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От скиците на имоти, които
са ми представени от страните.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Налични ли са по
делото?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Мисля, че не са налични по
делото. Изисках ги от дружеството. Представени са ми 2 скици от 2016 г. към
постановлението за възлагане на недвижим имот, които изисках от дружеството. В
скицата, която ми е представена, а също и в АГКК, в кадастралната административна
информационна система е видно, че трайното предназначение на територията е
урбанизирана, а начина на трайно ползване е за второстепенна улица.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От там сте черпили
информация. Значи са налични по делото?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Тази скица мисля, че не е
налична по делото.
Съдът
констатира, че на стр. 75 и стр. 76 от делото е приложена извадка от действащия
ПУП-ПРЗ.
АДВ. К. – Право е вещото лице, не са дали
скицата на поземления имот. От Общината са приложили скици на сградите, а не на
двата поземлени имота.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – В тази връзка, понеже
направихме това уточнение, ясно е както на нас, така и на съда, че е предвидено
това трасе за път, като същия е и реализиран към настоящия момент и съществува. Правото на
преминаване по какъв начин ощетява съществуващия имот? Ощетяване, аз като лаик
разбирам, че ще се вземат територии, че ще се отчуждава, че ще се трансформира
имот в път. Такова нещо има ли при правото на преминаване?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Правото на преминаване
съгласно стандартите за оценяване, които подробно съм цитирала, всъщност е
ограничено вещно право и то не изземва стойността на имота от гледна точка на
това каква би била.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Но би могла да променя имота от еди какъв си
в еди какъв си. От къде идва тази стойност? С какво правото на преминаване
реално ощетява имота, за да се достигне до тази сума?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – С това, че имота е собственост на едно лице и
се предоставя право на друго лице да ползва имота. Оценка е всъщност на това
ограничено вещно право, което се налага на собственика на този имот.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – На какво се дължи
разликата в тази оценка, която Вие давате в експертизата за правото на
преминаване през двата имота и тази, която е представена от оценителя С. С.?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не мога да правя оценка на колегата как е
правил оценката.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От къде идват разликите в двете оценки. Защо
Вие давате по-висока цена, на какви обективни данни се базирате Вие?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Данните, които съм използвала са от оферти, които
са за продажба на недвижими имоти с подобно предназначение – незастроени ПИ и в
същия район. По този начин, както изисква методиката за оценка съгласно стандартите
се определя пазарната стойност на целия имот. След което се прилагат корекционни
коефициенти със формули, които също са възприети в оценителската практика и
които също съм посочила подробно в заключението и на база тези корекционни
коефициенти се променя пазарната стойност, която се дава за имота. Пазарната
стойност е по-ниска на ограничените вещни права от пазарната стойност на имота,
когато се определя пазарна стойност на база правото на собственост. Приложила съм
формули, в които формули подробно съм обяснила как се достига от пазарната
стойност на имота до пазарната стойност на ограниченото вещно право и това е
подробно представено на стр. 4 от заключението.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Нямам други въпроси към
момента.
АДВ. П. – На стр. 4 във Вашето заключение
говорите за тези методи на оценка и по-конкретно за подобрения. Бихте ли
разяснили какво според вас трябва да се включва в подобренията на имотите,
които както стана ясно, са с предназначение второстепенни улици?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Първо, въпросът е зададен от жалбоподателя, да
се вземат предвид всички подобрения, които са извършени върху имотите. Взела
съм предвид подобрения, които са приложени като снимков материал. Бариера, която
ограничава достъпа от ул. „Сан Стефано“ до имота, който е собственост на
„Унипос“ ООД и също така метални врати, които също са част от подобренията на
имоти, включително и огради. Казвам какво влиза в подобренията от гледна точка
на оценките, които извършваме на поземлен имот. От гледна точка на това, че е
поставена тази бариера и от гледна точка на това, че следва да определим
правото на преминаване през имота, аз считам, че в случай, че съществува такова
право, то тези подобрения биха се ползвали не само от собственика на имота, но
и от ползвателя. Ето защо съм ги взела предвид при оценката и предвид това
казвам, че са изискани и представени документи за тях от жалбоподателя.
АДВ. К. –
Обяснете на съда по-подробно за бариера ли става въпрос или за пропускателен
режим и по какъв начин се извършва преминаването на хора и автомобили през
имота, собственост на „Унипос“ ООД. За какво става въпрос като съоръжение? И
друго, което сте записали в експертизата, за инженерната инфраструктура има ли
подобрение, което не е взето предвид? В какъв вид е там асфалтовата настилка и
т.н.? Бяха ли Ви предоставени такива данни за такива подобрения, извършени от
собственика освен бариерата и металната врата?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Във връзка с първия въпрос
за бариерата и конзолната врата, това не са само механично поставени и
осигуряващи достъп до имота съоръжения, но така също те са снабдени и с видео
контрол и електронна система за контрол на достъпа. Втората част на въпроса, да
действително ми е предоставена фактура и количествено стойностна сметка, от които
е видно, че жалбоподателя е извършил ремонт на определена площ в ПИ 93 и това е
в частта, която е пред сградата на жалбоподателя. Този имот, с неговата
геометрична форма, той заобикаля и в тясната си част минава през задната фасадата
на „Унипос“ ООД и граничи с имота на „Кристи 04“ ООД.
АДВ. П. –
Всъщност той не граничи с имот на „Кристи 04“ ООД.
АДВ. К. –
В задната част граничи. Целия път, който обикаля сградите граничи.
АДВ. П. – Граничи улицата. Имот 93 граничи
фактически и след това е нашия имот.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В тази част на имота, в началото
на тясната част е поставена една врата, която беше заключена и която в
последствие ми я отключиха, за да направя оглед до края на имота. От тази метална
врата до края на имота, където се намира един гараж, който е собственост на „Кристи
04“ ООД имота е в недобро състояние. В началото се вижда, че асфалта е
сравнително добре, но в по-голямата част е в лошо състояние.
АДВ. К. – В коя част е направено
асфалтирането?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Видно е на снимковия
материал. На стр. 6, долу, се вижда, че е направено подобрение на асфалтовата
настилка, а на стр. 7 е след металната врата, което също е на „Унипос“ ООД.
АДВ. П. – Тези подобрения, вие сте приели, че
изграждането на бариери и врати повишава стойността на имотите?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В оценителската практика
подобренията се оценяват и се добавят към пазарната стойност на имота.
АДВ. П. – В случая конкретно се касае за
поставяне на бариери. Виждам в точките, които са изброени на стр. 9 в
изброените фактури, които са ви представили от страна на „Унипос“ ООД – изграждане
на бариери, фундамент, денонощна охрана, осветление на тази бариера, врата. Това
считате ли, че повишава стойността на имотите като улица? Не създават ли препятствие
до имота на моя доверител?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От гледна точка на
оценителската практика, от една страна бариерата възпрепятства достъпа на
лицата до имота, който е собственост на лицето, но от гледна точка на това, че
следва да определим правото на преминаване това подобрение, тази бариера, от
нея би се ползвал и този, който преминава. Това са ми били съображенията.
АДВ. П. – И охраната ли се счита за
подобрение?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Да, категорично. Охраната, независимо от вида
на недвижимия имот, увеличава стойността.
АДВ. П. – Какви подобрения може да се
извършват, според вас, в такива имоти с предназначение улици?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Нямам такъв въпрос.
АДВ. П. – Това, че са частна собственост е
част от проблема и ние нямаме достъп до имота си. Тези имоти са с
предназначение улица и подобренията, които се правят в имот, който е улица
какви могат да бъдат – отводняване, шахти, асфалтиране, осветление.
АДВ. К. *** собственост, не за частна собственост.
Дайте да не объркваме вещото лице. Планът не е реализиран. Предвиждания на план
и реализация на план са различни неща.
АДВ. П. – Но са съществуващи две улици. Факт
е.
АДВ. К. –
Поземлен имот сме купили ние с предназначение.
АДВ. П. – За въпросните подобрения има ли
издадени строителни разрешения, документи, строителни одобрения от общината,
проекти за тях има ли, реализирани ли са такива проекти в Общината.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – По отношение на тези
елементи, които са оценени - двете врати и бариерата специално поисках
разрешение за поставяне на жалбоподателя и те казаха, че няма такова.
АДВ. К. – Но то не е нужно да имаме такова.
Има отговор на Общината ще го изискаме тогава. Вие жалихте тогава и Общината Ви
отговори, че не е нужно да имаме. Защо го задавате този въпрос?
АДВ. П. – Направи ми впечатление, че на стр.
10 от заключението сте взели директно сумите, които жалбоподателя Ви е подал
като направени подобрения. Не трябва ли да бъдат с някакъв коефициент
увеличаване стойността на имота, а не с директно увеличение? Ако аз си купя
апартамент в лошо състояние за 100 лева и направя ремонт в него, тя стойността
му става 150 лева, ама не е с дейностите, които съм извършил в него, които може
да са 3 пъти повече.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – От гледна точка на
оценителската практика, когато не разполагаме с документи за обектите, които
оценяваме следва с коефициент да извършим корекция, но този коефициент трябва
да е обоснован. Пак от гледна точка на оценителската практика, когато имаме
подобрения, когато те са налични при огледа и ги констатираме и когато те са
документирани, следва да вземем предвид кога са изградени или поставени и
съответно да извършим корекция за овехтяване от
времето, когато са поставени до времето на оценка, което съм взела
предвид. На практика стойността, която получаваме на тези подобрения отнесена
към стойността на имота също може да се изчисли в коефициент. Ето защо тук не е
необходимо да се прави коефициент, който трябва да се доказва през стойността
на подобренията, а те са оценени към двете дати, като е взето овехтяване от
момента, когато са придобити и поставени до момента на оценката.
АДВ. К. – Но той е много кратък периода,
което обяснява защо стойността е такава.
АДВ. П. – На стр. 12, бихте ли обяснили
формула 2. Защо коефициента, отчитащ вида на сервитута в единия случай е 0,52,
а в другия случай е 0,7?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Говорим за коефициент, експертно
определен, отчитащ вида на сервитута, по формулата, по която определяме и алгоритъма,
който съм използвала при определяне на стойността. Да погледнем на стр. 4, да
обясня за кой коефициент става дума. Това е последния коефициент КСП, експертно
определен коефициент, отчитащ вида на сервитута при положителен, определя се в
зависимост от ограниченията, които сервитута налага на собственика на земята за
ползването и този коефициент при всички случаи е от 0,5 до 0,9, в тези граници.
Когато е отрицателен - става 1. Ние разглеждаме границите от 0,5 до 0,9.
АДВ. П. – Вие отчели ли сте точно каква площ
ще се използва от двата имота за преминаване и как сте ги изчислили?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Те са свързани двете
формули. От гледна точка на геометрията на двата имота за имот 1011, нека да
гледаме скиците на двата имота, които са на стр. 11 от заключението. Този имот
1011 се вижда, че представлява геометрично два правоъгълника, като в единия,
който е на север има отразена сграда. Този имот граничи с имот на трето лице и
съм счела, че тук фирмата„Кристи 04“ ООД няма да има защо да го ползва, няма да
преминава в този сектор на имота, а за другия имот, който е в следващата схема,
той първо граничи с имот 1011 и второ, той се ползва целия да се предостави
достъп до имотите на „Кристи 04“ ООД.
Вещото
лице предоставя на съда 2 броя цветни скици на ПИ 56722.666.93 и ПИ
56722.666.1011, които са налични в заключението на вещото лице на лист 11 в
умален размер.
АДВ. П. – В целия обем ли се ползва тази
улица?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Формула 1 не е за цялата
площ на имота. Формула 2 е за цялата площ на двата имота. Втората формула се
прилага при оценката на правото на преминаване на двата имота и първата формула
също се прилага. Понеже адвокат П. пита за цялата площ ли става дума. При втората
формула, се взема цялата площ на имота при изчисляване на ограниченото вещно
право. Същото се отнася и за този имот, но ако тук тази площ не би следвало да
я взимам предвид при изчисленията, защото реално няма как да се полза от „Кристи
04“ ООД, докато тук ще се ползва имота и от „Унипос“ ООД и от „Кристи 04“ ООД. Ето
защо, при изчисляването на тези коефициенти по формула 2, където се взема
предвид цялата площ, са изчислени така както съм ги посочила в табличката.
АДВ. П. – А ние искаме реално да кажете от
този имот 1011 колко метра … Имайте предвид, че ние искаме само и единствено право
на преминаване. Вие сте описали, че това ще е с ширина 5,20м. и дължина .. Тук няма да бъдат 354 кв.м., а ще бъдат далеч по-малко, най-вероятно,
като вземете предвид линейните метри по ширината, която е 5,20м. и е абсолютно
достатъчно да влезе и излезе съответно човек, автомобил, по-голям бус и т.н..
По същия начин, ние не искаме да ползваме цялата площ от имот 93, а искаме да
ползваме само определена част. Ние ще ползваме 5,20м. ширина на дължина …. Това
правено ли е и взели ли сте го предвид?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Нека да обясня пак логиката
с първата формула. Аз обясних по какъв начин съм направила оценката по втората
формула, взимайки предвид цялата площ, имайки предвид, че през този имот ще се
преминава през целия имот. В първата формула, там се изисква де се определи
трасето и на база на площта на трасето да се определи пазарната стойност. В
първата формула, чертаейки това трасе и вземайки предвид минималната ширина,
както съм го написала, защото едно улично платно трябва да има 6м. ширина от
една страна, но от друга страна трябва да се предвидят и тротоари, за да се
движат и хората свободно и транспортните средства. Ето защо, в първата формула
съм взела точно дължините, измерени през АГКК, на трасето и съм ги определила
като ширини с тази минимална ширина 5,50м. и по този начин съм формирала
стойността по втората формула. На практика, тези двете формули, когато ги
прилагам, аз правя корекция от една страна заради това, че в едната формула се
използва цялата площ, а в другата редуцираме площта чрез трасето, което съм
определила.
АДВ. П. – Явява се, че сте го изчислявали върху
цялата площ, която е 2 189кв.м. на имот 93, говорим за втората формула?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Да.
АДВ. К. – А в първата е редуцирана.
АДВ. П. –
С колко е редуцирана?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – С формулата, която е за дължината
и ширината на трасето.
АДВ. К. – Вие защо считате, че тук не може да
се минава, като от тук пешеходен достъп е напълно възможен?
СЪДЪТ – Пешеходен! А за автомобили?
АДВ. К. – Тук може ли да не мине с автомобил?
Защо го изключвате това трасе Вие? Ето Ви го и другия подход и от двете места
може да се мине! Това е асфалтов път също. Това е изключено и не е сметнато
нито по първия, нито по втория метод е обследвано.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не съм обследвала на практика
този имот, нито пък този.
АДВ. П. – Защото е прието, че достъпа трябва
да бъде с транспортен достъп, затова. То на нас това ни е основно.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – След като е производствено
предприятие, тук ще влизат не само МПС и хора, а също така и клиенти-доставчици.
Потокът ще бъде доста интензивен.
АДВ. П. – Затова ли е толкова голяма
разликата във оценката, защото са доста сериозни разликите във втората формула?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В таблица 6, при оценка по формула
1 и формула 2 са посочени тежестите на стойността, получена по двете формули. Както
се вижда от там, по формула 1 ……..
АДВ. П. –
Ние говорихме първо по таблица 5 защо разликата е толкова съществена.
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Аз мисля, че обясних на съда
за коефициентите и защото съм взела предвид целия имот, а не част от него.
УПРАВИТЕЛЯТ К. – Искам да попитам по формула
2, изчисленията, които правите на какво основание, независимо че експертна оценка дава вида на сервитута, вие
делите двата имота, като и двата са с предназначение второстепенна улица.
Второто нещо, пак по формула 2, вие реално си противоречите с обясненията
дадени на стр. 11 по отношение на сервитутната зона на преминаване. По отношение
на двете оценки, понеже в началото беше от къде идва голямата разлика, а тя
идва точно от таблица 5.2. между оценката на общината и оценката на вещото
лице.
Съдът
дава възможност на адв. П. да формулира въпроса на клиента си.
АДВ. П. – Трябва ли да се отчете при Вас, когато правите
оценката, че предназначението и на двата имота е едно и също?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Да, и това също е в
експертното мнение за този коефициент. Пак се връщам на границите, в които
формулата казва, че трябва да бъде определен между 0,5-0,9. Колкото коефициента
е по-нисък, толкова относително
стойността на каквото и да било ограничено вещно право, без вид, без да говорим
в момента за вида, би следвало да бъде по-ниска. И обратното - колкото е по-висок
този коефициент и се приближава до 0,9, толкова би следвало да бъде относително
пазарната стойност на сервитута по-висока. Моето мнение е следното: коефициент 0,5,
при равни други условия, би следвало да се ползва в оценките на ограничени
вещни права, когато …. Колко е по-ниска тежестта, която налага сервитутното
право върху имота, толкова е по-нисък коефициента. Възприела съм коефициент 0,7, дори не съм
възприела 0,9, защото през този имот ще преминават не само хора, но и МПС и
това ще бъдат не само МПС на жалбоподателя, но и на фирмата и на техни доставчици.
АДВ. П. –
Добре, но защо тогава коефициента не е един и същи и за двата имота?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Заради площта. Тук всъщност
няма да се използва целия имот, съобразила съм го и съм го редуцирала почти на
минимума. Това е моето мнение.
АДВ. П. – Ние от двата имота ще ползваме само една
определена площ, която във втория имот не сте го отразили, а в първия имот сте
записали че тази площ ще бъде 354 кв.м.
СЪДЪТ – Коя площ няма да ползвате, нали ще
преминавате през целия имот?
АДВ. П. – От това, което ние ще ползваме, е
входа, от него ще влезем и ще минем така. Мисля, че трябва да се вземе това
обстоятелство предвид колко точно е правото на преминаване.
АДВ. К. – Общината ви е дала върху целите
имоти!
АДВ. П. – Но ние не желаем да бъде върху целите имоти!
АДВ. К. – Напротив, вие така сте го поискали,
преписката е пълна. Никъде не сте казали, че искате да минете на 60см. коридор.
АДВ. П. – Нямам други въпроси към вещото
лице. Считам, че заключението трябва да бъде допълнено. В този вид приемам го
със забележки по две направления. Едното е свързано с това, че тези подобрения,
които вещото лице е отразило, не касаят подобряване на имота, с изключение на т.
1 от представените документи по отношение на асфалтовата настилка, но всички
останали подобрения свързани с денонощна охрана, фундамент, поставяне на осветление,
бариера не считам, че са относими като подобрения в имота, с които се повишава
стойността на същия. Поради това, не го приемам в този вид с тези направени и
приети от вещото лице подобрения. На второ място, считам че при оценката на
правото на преминаване следва да бъде взето предвид, че и в двата имота, за
които се иска право на преминаване, следва да бъде отчетена конкретната площ,
която ще се използва за правото на преминаване, която се изчислява по формула,
която вещото лице е описала подробно на стр. 11 от заключението. С оглед на
това ще искаме допълнение на въпросната експертиза, тъй като считаме, че същата
е непълна.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – В експертната оценка,
която е дадена от оценителя С. С., включени ли са подобренията,
които Вие сте взели предвид при оценяването?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не, но не ми е било задача
да правя сравнение между двете оценки.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Коефициентите
същите ли са?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не. Коефициентите са
по-големи, но не са взети предвид подобренията и по първата формула, в оценката
на С. С. не е взета предвид ширината на трасето.
СЪДЪТ КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Как е изчислено?
ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Само дължина. И на това
основно се дължи разликата в оценката.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Присъединявам се към
колегата, като ще допълня, че от експертизата лично на мен, пак казвам съвсем
лаишки, аз нямам претенции да съм икономист и тези
формули не ги разбирам, но не стана ясно тези подобрения - бариера, врата,
най-малкото дали имат строителни книжа. Дали са законно поставени. Това е
едното като въпрос, защото поставени незаконно, не виждам какво подобрение е. И
на второ място, същите доколко съставляват подобрения. За мен е непълна
експертизата и не е изчерпателна. Да прецени съда дали ще бъде допълнителна или
ще бъде възложена тройна експертиза.
Нека да е допълнителна експертиза, която да отговори конкретно на този въпрос
има ли строителни книжа за подобренията - бариера, врата и всички тези извършени,
строеж ли е, поставяне ли е, ще провери вещото лице какво се води и същите дали
са стандартно одобрени. За мен също не става ясно как се определя този коефициент
тежест от 0,1 до 0,9. Тук лично аз виждам субективен елемент. Вещото лице
преценява, как преценява – не ми стана ясно.
АДВ. П. – Моето искане е да се допълни
експертизата по следния начин: изчисленията, които е направило вещото лице да
направи по формулите без да вземе в предвид т.н. подобрения, с изключение на т.
1, която е по тези представени доказателства за извършени работи. Това вече е
въпрос и по същество, така или иначе правен въпрос дали са подобрения, но
искам да направи допълнение в експертизата
си, като направи изчисления, без да вземе предвид подобренията - всички от т. 2
до т. 8 и от 1 до 3. Единствено само с ремонт на уличния подход. Това е таблица
3 на стр. 9. Там са изброени конкретните подобрения, с конкретните стойности, които
са им представени от страна на жалбоподателя. На следващо място, вещото лице,
съобразявайки се с обстоятелството, че в двата имота площта да направи
конкретно изчисление, в смисъл не знам дали правилно и коректно е зададено по
този начин от мен, но да се вземе предвид конкретно площта, която ще се ползва
в двата имота, а не като цяло площ и тогава, въз основа на тези обстоятелства,
да направи оценка по съответните формули, като се вземе предвид и
обстоятелството, че и двата имота ще се ползват
само и единствено за право на преминаване, което според мен означава да се
ползва и общ коефициент, а не различен.
АДВ. К. – По отношение на първото искане,
което е да се даде във варианти, като фактически заинтересованата страна счита,
че е подобрения само асфалтовата настилка и иска премахване на бариерата и на
всички останали подобрения, като вариант не възразявам да се предостави. Аз от
своя страна искам вещото лице да го изчисли и във вариант, в който приеме, че
се реализират във времето тези инвестиционни намерения от наша страна за
поставяне на слънцезащитния навес, който има определени параметри, там го има
на плана с искането за поставяне, съответно на
будката, която е за денонощната охрана, дайте го, защото фактически това
ще ограничи възможностите на собственика да си ползва имота по начин, по който
той преценява, че му е удачен, а не само за път, за преминаване. Просто нека да
го има и в този вариант, вече съдът ще прецени. По отношение на втория въпрос и
второто искане, то е толкова неконкретно и е толкова извън предмета на делото,
че считам, че такава задача не следва да се поставя. Защо го казвам? Няма как
вещото лице хипотетично да изчисли и да прецени каква ли площ биха ползвали да
кажем доставчиците, извън автомобилен или камионен подход, с какви леки автомобили
ще се преминава, какви пешеходци ще преминават, откъде ще вървят в индианска
нишка. Това е просто невъзможно да се изчисли. Заповедта и оценката върху имотите, така,
както са си по параметри и така, както са си описани по графична скица, така че няма как върху
друга площ да бъде изчислено.
АДВ. П. – Правото на преминаване по своята същност
означава точно конкретика, която трябва да се напише и да се определи колко
линейни метра ще бъде дължината на ползваното трасе, колко ще бъде ширината на
същото това трасе, което означава точно конкретно определена площ. Ако имотът е
687 кв.м. – първия, а вторият е 2 189кв.м. ние няма да ползваме реално цялата
площ от този имот, а ще ползваме само една част. Това означава, че
жалбоподателят ще може в останалата част съвсем спокойно да си използва дори за
това, което той иска да реализира дори като инвестиционни намерения. Там където
фактически се стига, този имот 93 на нас ни е направен в съседство имот, който
е нашия паркинг. Ние там ще си обръщаме и ще вървим по същото това трасе. Така,
че вземете го предвид и това обстоятелство. Не може да ни карате да ползваме
целия имот, без да искаме да го ползваме целия. Много добре знаем, че това нещо
се решава от Общината и трябва да бъде конкретизирано и направено по този начин
в самата заповед.
След като изслуша становището на страните,
съдът счита, че следва да бъде прието така изготвеното заключение с допълненията
и уточненията, които направи вещото лице в днешното съдебно заседание.
В същото време следва да бъде допусната допълнителна
експертиза по отношение оценка на правото на преминаване през двата имота във
вариант без съобразяване с подобренията, които вещото лице е взело предвид в таблицата
на страница 9 от т. 2 до т. 8 за първия имот и подобренията за втория имот. По
отношение на останалите поставени от страните въпроси съдът счита, че те са
неотносими към предмета на доказване по настоящото дело, поради което следва да
се остави без уважение искането за допълнителна експертиза по отношение на
останалите въпроси.
Водим от горното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА заключението на вещото лице С.М.П. по
назначената съдебно-оценителна експертиза.
ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице в
размер на 300 лева от внесения депозит.
ВЪЗЛАГА допълнителна експертиза на вещото
лице със следния въпрос: Да изготви заключение
за оценка на правото на преминаване през двата поземлени имота, като за първия
имот 1011 да изготви оценката във
вариант без подобренията описани на стр. 9 в Таблица 3 от т. 2 до т. 8, а за
имот 93 без подобренията описани на стр. 9 в т. 1 до 3.
ОПРЕДЕЛЯ депозит за вещо лице в размер на 200
лева за допълнителната експертиза, вносим от „Кристи 04“ ООД в 7-дневен срок от
днес.
АДВ. К. *** да представи по делото метода и
начина на оценяване и коефициентите, които са приложени и параметрите във
връзка с първоначално изготвената оценка.
ЮРИСКОНСУЛТ С. – Друго нямаме. Ние сме го
възложили на външен оценител.
АДВ. К. – Оттеглям тогава искането.
С оглед необходимостта от събиране на други
доказателства, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТЛАГА и НАСРОЧВА делото за 25.03.2020 г. от
11,30 часа, за когато страните се считат уведомени.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание,
което приключи в 11,39 часа.
СЕКРЕТАР: ПРЕДСЕДАТЕЛ: