ПРОТОКОЛ

Година 2020 Град ПЛЕВЕН

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД ТРЕТИ състав

На петнадесети юли две хиляди и двадесета година

В публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЕЛКА БРАТОЕВА

Секретар МИЛЕНА КРЪСТЕВА

Сложи за разглеждане докладваното от съдия БРАТОЕВА

Административно дело № 1405 по описа за 2019 г.

На именното повикване в 10:42 часа се явиха:

ЗА ЖАЛБОПОДАТЕЛЯ АДВАНС ТЕРАФОНД АДСИЦ, редовно уведомен по реда на чл. 138, ал. 2 от АПК, не се явява представител. Депозирано е писмено становище, в което не възразява да се даде ход на делото.

ЗА ОТВЕТНИКА ПО ЖАЛБАТА ОБЩИНА ПЛЕВЕН, редовно уведомен от предходно съдебно заседание, се явява юрисконсулт С. с пълномощно от преди.

ЗА ЗАИНТЕРЕСОВАНАТА СТРАНА БУЛГАРТРАНСГАЗ ЕАД, редовно уведомена от предходно съдебно заседание, се явява юрисконсулт П. с пълномощно от преди и представено днес ново пълномощно.

ЯВЯВА СЕ ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.М.П., редовно призована.

ПО ДАВАНЕ ХОД НА ДЕЛОТО

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се даде ход на делото.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Да се даде ход на делото.

С оглед редовното призоваване на страните, съдът счита, че следва да бъде даден ход на делото и

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА

Изготвено е заключение по назначената съдебно-оценителна експертиза, което е представено в срок.

Съдът докладва постъпило писмено становище по заключението на вещото лице, представено от „Адванс Терафонд“ АДСИЦ. По отношение на повторно изготвеното заключение, изразяват становище, че го считат за обективно и не възразяват да бъде прието като доказателство по делото. Не са съгласни с определения втори корекционен коефициент във формулата за изчисление на обезщетение (Ксп), относно имот 62116.8.77 в с. Ралево, който вещото лице е понижило от 0,9 на 0,85, като считат, че коефициента следва да остане 0,9 по изложените в първоначалната жалба съображения.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Запознал съм се със заключението, но моля да ми се предостави препис от същото.

Съдът ПРЕДОСТАВЯ препис от заключението на юрисконсулт С..

ПРИСТЪПВА КЪМ ИЗСЛУШВАНЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕТО НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ.

СНЕМА САМОЛИЧНОСТ НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ С.М.П. – 57 години, неосъждана, без родство със страните.

Съдът предупреждава вещото лице, че носи наказателна отговорност до 5 години лишаване от свобода за даване на невярно и заинтересовано заключение. Вещото лице обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Поддържам представеното писмено заключение. Във връзка с въпросът, който жалбоподателят поставя и изобщо във връзка с коефициент, който експертно е определен, специално за имота в Ралево съм взела предвид картовия материал, който не е приложен по делото. От картата се вижда частично подробния устройствен план, от къде преминава сервитута през имота. Този картов материал го изисках от Общината, за да видя къде през имота преминава сервитутната граница. Специално за този имот виждам и съм го отразила в таблицата на стр. 10 от заключението, че площта на сервитута е близо 20% от цялата площ на имота. Сервитутните граници преминават, секат точно средата на този имот. Аз имам предвид първо, че имота е малък, второ, че близо 20 % попадат в сервитутните граници, а освен това той преминава и през средата на имота, което допълнително би затруднило агро-техническите мероприятия, които биха се извършвали в такъв един момент. Ето защо, вместо 0,8, както би следвало на база предходната таблица на стр. 9, аз взимам 0,85, прибавям 0,05 към този коефициент, за да мога да отчета, че тази сервитутна граница сече точно средата на имота. Това са ми били съображенията, за да дам такъв коефициент. При другите съм посочила, че минава през средата на имота за първия имот в с. Горталово 3224, но процента от площта на сервитута спрямо имота е над 50 %. Над 50 % аз възприемам, че коефициента трябва да бъде 0,9. За следващия имот, който е 26% и който би трябвало по предходната таблица да възприема с коефициент е 0,85, аз отново го завишавам с 0,05, за да достигне 0,9, за да отчета, че преминава диагонално и сече половината имот. Заради преминаването на сервитута през средата на имотите съм приела тези коефициенти.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – При определяне на пазарните стойности на земеделските земи, използвали ли сте нормативния метод за оценка?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Не, не го използвам нормативния подход като оценката като цяло, защото съгласно чл. 1 от Наредбата, той определя съгласно т. 3 паричната равностойност на земеделска земя при изкупуване, продаване, замяна, учредяване на ограничени вещни права и сервитути или друга сделка между държавата и физически или юридически лица.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Считате, че не е приложим нормативния метод в случая?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Имотът не е държавна собственост, той е частна. Ето защо тук възприемам, че не следва да се определя по Наредбата.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Как е определена пазарната стойност на земите, каква пазарна стойност сте определили за всеки един от трите имота поотделно и как е определено обезщетението за учредяване на сервитутното право, какви корекционни коефициенти сте ползвали и защо?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Пазарната стойност на сервитутното право, ограничено вещно право, следва да се определя като първо трябва да се определи пазарната стойност на имота. Определила съм пазарната стойност на всеки имот по 2 метода – метода на пазарните аналози и приходния подход и метода на директна капитализация на дохода. Тъй като се изисква оценката да бъде към две дати, съм ползвала реални сделки за аналози, които подробно са представени в таблица № 2 и са вписани в Агенция по вписванията и това са сделки между частни юридически лица, които не са изповядвани на стойност, близка до данъчната оценка. Това са аналозите, които съм ползвала при определяне на пазарната стойност по метода на пазарните сравнения и аналози. Съответно съм ползвала аналози, които са валидни за стопанската 2018г.-2019г. за оценката, която е валидна към датата на решението на Община Плевен и към днешна дата пазарни аналози, които са от сделки през стопанската 2019г-2020г., от която е видно, че има известно увеличение на пазарната стойност. Другият метод, който съм използвала е метода на директна капитализация на дохода, като тук отново в приложение № 1. Двете стойности са претеглени и в крайната графа „пазарна стойност в лева“ получаваме каква е пазарната стойност, претеглената, съответно най-отдолу индикативна пазарна стойност на имот, за първия имот в Ралево 4 459 лв. или 1203 лева на декар и аналогично за другите два имота към първата дата. Съответно по същия начин към днешна дата. Тежестта, както се вижда те са относително близки като стойност. Аз ги определям по относителните им тегла в диапазона, в който образуват двете стойности по двата метода. Относителните им тегла, това е обективно се претегля в 100%, които представляват сумата. След това се прилага формулата, която се състои от пазарната стойност на имота, коригирана със съответните коефициенти, като първия коефициент е за срок за учредяване на сервитута, в случая той е неограничен и съответно съм дала максимален коефициент. Следващият коефициент, експертно определен, съм го определила като съм взела предвид площта на сервитута спрямо площта на имота и от къде минава.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Определянето на коефициент, има ли нормативна база или е по субективна преценка на оценителя.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Оценителите ползваме в практиката българските стандарти за оценяване. В стандартите за оценяване не е разработено и не е представено по какъв начин оценителя следва да изведе становище за стойност. Допустимо е всеки оценител да ползва един или два метода, съобразно целта на оценката, за да може да изведе стойността. Всеки оценител преценява с какви тежести следва да претегли, ако ползва повече от един метод за оценка. Стандартите разрешават да се ползват един или повече методи за оценка.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Вие отговорихте и на следващия ми въпрос, че не само тегловния коефициент, а и методите, които ще бъдат заложени са субективни, а не законови регламентирани.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Така е да, става въпрос за експертна преценка на оценителя.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Да се приеме експертизата, в хода по същество ще си направим нашите твърдения.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Споменахте, че ще се затруднят агро-мелиоративните дейности. По какъв начин?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Смисъла на това е, че реално, когато ние определяме пазарната стойност на земеделската земя, ние винаги я определяме спрямо прихода, който получаваме от нея. И съответно по другия метод на пазарните аналози. В случая считам, че при определяне на тази стойност, следва да се има предвид, че като се работи в земята, за да се поставят съоръженията, все пак ще бъдат нарушени агротехническите мероприятия. Ето защо, определяйки пазарната стойност през приходния метод, където също имат значение разходите и приходите, които получава земеделеца ...

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Разположението на сервитута спрямо имота, от къде извеждате този извод. Бил в края, бил в средата, бил в ъгъла, какво значение има това?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Има значение от гледна точка на неудобството, което би създало и от гледна точка на „осакатяването“ на имота.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Колко ще продължи този момент?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Колкото и да е. Ние на практика ползваме приходния подход за оценка и там има значение и приходите и разходите. Съгласна съм, че това няма да бъде в рамките на 5 години, а ще бъде в рамките на строителните дейности, на практика една стопанската година. Затова слагам и тези коефициенти, за да намалим оценката на ограничените вещни права. Принципно, съгласно нашите стандарти, дори сумарно не бива да надвишава пазарната стойност на имотите. Ето защо при оценката на ограничени вещни права, прилагаме съответната методика за корекционни коефициенти.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Нямам повече въпроси, но ще предложа вещото лице да остане. В нейното изложение и опита, който натрупахме с вещото лице по дела в същия съд, получава се едно смесване, поради това, че за един кратък период, вероятно година, ще има вероятно ограничение на възможността да се ползва имота. Вещото лице дава коефициент, възможно най-висок, заради това, че те няма да ползват имота в период от 1 година. След това имота ще се ползва като земеделски отново. Същевременно чл. 65 от Закона за енергетиката предвижда в ал. 1 сервитутно обезщетение, а за причинени вреди е предвидено отделно обезщетение по ал 2. В момента вещото лице се опитва да калкулира, в обезщетението по ал. 1, да слага това, че те за някакъв определен период имота няма да може се ползва. Това е обезщетение по ал. 2.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – За целия период на сервитутното право какви ограничения ще има по отношение на ползването на имота като земеделски?

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Ще направя едно предложение вещото лице да коригира коефициента за сервитутно ползване на 0,8. Попадаме в хипотеза, че стойността на севитутното обезщетение е равна на цената на имота, само защото за 1 година няма да го ползват.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – По отношение на ограниченията, нямам този въпрос и не съм го развила, те много подробно са посочени в Закона за енергетиката – не са допустими засаждания на трайни насаждения, с дълбока коренова система.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Единственото ограничение е, че не може да садят високостеблени или трайни насаждения. Практиката на ВАС е безспорна, че евентуални хипотези са неотносими. Ако собственика е имал претенции, то би следвало да ги изрази в процедурата по приемане на ПУП. Обосновавам доказателствено искане, ако има възможност вещото лице в момента да направи преизчисление с по-нисък коефициент, алтернативно да поработи по въпроса и да представи допълнително заключение. Следва да уточним сервитутното обезщетение, а не обезщетение за причинени вреди от строителни дейности. От изложението на вещото лице се установява, че тя калкулира възможно най-високия коефициент 0,9 заради това, че собственика няма да може да ползва имота 1 стопанска година.

СЪДЪТ към ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Възражението е по отношение на коефициента, който сте ползвали. Какво ще отговорите на този въпрос за трите имота?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ П. – Отново ще посоча таблицата на стр. 9, от която таблица съм направила едно разграничение, в зависимост от това какво е процентното съотношение на сервитута спрямо целия имот и тук съм сложила граници от 0,8 до 0,9. Коефициент 0,8 следва да се приеме, когато имаме площ на сервитута спрямо площ на имота 15%-25%, при 0,85 коефициент следва да се приложи когато границите на сервитута спрямо площта на имота са в границите от 25 %-35 % и над 35% коефициента става 0,9. По тази таблица, без да имам предвид къде точно минава, би следвало за първия имот в Ралево …8.77 да взема коефициент 0,8, защото както виждаме площта на сервитута е 19,18%, но аз съм взела 0,85, защото в съседната графа съм посочила минава през средата на имота. За всички имоти е така.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Очевидно е, че няма обосновка. Да не се приема в този вид заключението и да се даде възможност на вещото лице да изчисли, съобразявайки се с реалните ограничения. Имотът е използван за едногодишни култури и най-вероятно ще продължи да се използва за такива. Няма индикации собственика да е имал намерения да сади високостеблени, трайни насаждения. Доводът, че коефициента е във възможно най-висока степен спрямо площта, ще доведе до погрешен извод на съда.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Съдът да прецени.

Съдът счита, че изготвеното заключение е пълно, обосновано и спорните моменти бяха изяснени с разпита на вещото лице в съдебно заседание, поради което същото следва да бъде прието, а направеното искане от юрисконсулт П. следва да бъде оставено без уважение.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА заключението на вещото лице С.М.П. по назначената съдебно-оценителна експертиза.

ДА СЕ ИЗПЛАТИ възнаграждение на вещото лице в размер на 500 лева от внесения депозит.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на юрисконсулт П. за допълване на заключението в посочения от него смисъл.

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Нямам други искания.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Нямам други искания.

Съдът счита, че делото е изяснено от фактическа страна и

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИКЛЮЧВА СЪДЕБНОТО ДИРЕНЕ

ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО

ЮРИСКОНСУЛТ С. – Уважаема госпожо съдия, моля да отхвърлите жалбата като неоснователна и недоказана. По делото са възложени и приети две експертизи. Във връзка с експертизата и със заключението на вещото лице, ще си позволя да направя една забележка, че Наредбата, която регламентира определянето на цени, не е неприложима. Тя е приложима. Това ще прецени съда. За мен е изцяло приложима. Не се прилага от част от вещите лица в практиката, защото не е актуализирана. Ползването й от комисията по чл. 210 е съвсем относимо, защото се видя, че всеки експерт може да прецени кои методи да използва – метод на пазарните аналози, метод на капитализация на дохода, нормативната база, която е по Наредбата или някой друг метод. Това е изцяло субективен елемент. Няма регламентирано какви методи да се използват, колко, по какъв начин и какви да бъдат тегловните коефициенти. Това е изцяло по преценка на вещото лице, което създава разминаванията в сумите. Имаме този парадокс, нашето вещо лице е използвало този коефициент, експертно определен 0,9, последното вещо лице е използвало експертно определен коефициент 0,8 и е дало по-висока цена. Това още веднъж подчертава нашата теза, че и 15 вещи лица да назначим, ще имаме 15 различни оценки, вариращи в някакъв диапазон. В този смисъл, ще се концентрирам върху същественото. Считам, че решението на комисията по чл. 210 е правилно, законосъобразно, издадено при съобразяване с материалния и процесуалния закон, което се потвърждава от всички факти и доказателства по делото и в този смисъл моля да го оставите в сила и отхвърлите жалбата, както и да присъдите юрисконсултско възнаграждение в размер на 150 лева в полза на Община Плевен.

ЮРИСКОНСУЛТ П. – Уважаема госпожо председател, моля да отхвърлите жалбата като неоснователна и недоказана. Присъединявам се към становището на колегата. Коментираме статистическа грешка. Стойностите, които са между различните оценки са толкова минимални, че правят дискусионно кому е нужно да се води процеса в такъв вид. Претендирам юрисконсултско възнаграждение.

Съдът счете делото за изяснено и обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок.

Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 11,16 часа.

СЕКРЕТАР: ПРЕДСЕДАТЕЛ: